Wet goed verhuurderschap

Wet goed verhuurderschap

Op 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Deze wet richt zich op het tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken en het beter beschermen van huurders. De Wet creërt een basisnorm waaraan verhuurders en bemiddelaars zich moeten houden De verhuurder moet zich houden aan zorgvuldigheidsnormen zoals het zich onthouden van discriminatie en intimidatie en het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst. Deze algemene regels van deze nieuwe wet zijn complementair aan de privaatrechtelijke huurregels. In dit blog zullen de belangrijkste punten uit deze wet worden toegelicht.

Werkwijze tegen discriminatie

Een verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder van een woon- of verblijfsruimte moet over een werkwijze beschikken die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie. Er moet een heldere en transparante selectieprocedure hanteren en de keuzen voor een andere huurder motiveren aan afgewezen kandidaat huurders.

Een verhuurder van een woon- of verblijfsruimte zorgt ervoor dat iedereen kennis kan nemen van de geldende werkwijze ter voorkoming dat ongeoorloofd onderscheid gemaakt wordt tussen huurders.

Schriftelijkheidsvereiste voor huurovereenkomst en informatieplicht van verhuurder

De huurovereenkomst moet schriftelijk vastgelegd worden. Dit vereiste geldt alleen voor huurovereenkomsten afgesloten na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap;

Voor bestaande huurovereenkomsten geldt dat hieraan binnen 1 jaar na inwerkingtreding van deze wet moet worden voldaan door de verhuurder.

Civielrechtelijk blijft gelden dat ook een mondelinge huurovereenkomst een geldige huurovereenkomst is, maar de verhuurder kan publiekrechtelijk tekortschieten als hij niet aan het schriftelijkheidsvereiste voldoet. De gemeente kan dan een bestuursrechtelijke sanctie opleggen aan de verhuurder.

De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit het zijn van huurder voor zover die niet al in de huurovereenkomst staan.

Ook moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over het gemeentelijke meldpunt en zijn contactgegevens.

Meldpunt verplicht voor elke gemeente

Gemeenten worden verplicht om een laagdrempelig meldpunt in te stellen waar huurders anoniem en zonder kosten ongewenst verhuurdersgedrag kunnen melden.

Verhuurders moeten informatie hierover schriftelijk vastleggen zodat de huurder weet waar hij terecht kan.

Gemeentelijke vergunning voor verhuur

Een gemeente kan in een verordening bepalen dat woonruimte in een bepaald gebied zonder vergunning van burgemeester en wethouders niet verhuurd mag worden in verband met de leefbaarheid van de wijk. Deze vergunningplicht kan dus niet voor de hele gemeente gelden.

De volgende voorwaarden mogen worden gesteld aan de gemeentelijke vergunning:

1. De wijze waarop de verhuurder aantoont dat het de werkwijze en de maatregelen die voortvloeien uit de door gemeente ingestelde algemene regels toepast in de praktijk;
2. De maximale aanvangshuurprijs en het maximale huurverhogingspercentage indien het een woonruimte betreft die in de gereguleerde sector valt;
3. Het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan;
4. De verplichting om voor het in gebruik geven van de woonruimte de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen;

De gemeente kan zelf overgaan tot toetsing en handhaving van de vergunningsvoorwaarden, ook bij woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Als een verordening van kracht wordt in een bepaald gebied van een gemeente hebben bestaande verhuurders een overgangsperiode van 6 maanden om de juiste vergunningen aan te vragen.

Boetes bij Wet goed verhuurschap

Een gemeente kan een verhuurder die zich niet houdt aan de Wet goed verhuurderschap een waarschuwing geven, een boete opleggen van maximaal €22.500,- en bij herhaalde overtreding maximaal €90.000,-.

In het uiterste geval kan de gemeente overgaan tot het tijdelijk overnemen van het beheer van de woning.

Wat is de hoogte van een waarborgsom bij verhuur?

De waarborgsom mag ten hoogste 2 x de huur bedragen. De waarborgsom moet door de verhuurder binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst teruggestort worden, tenzij er sprake is van schade of als er nog verrekend moet worden met openstaande servicekosten. In dat laatste geval moet binnen 30 dagen het eventuele restant van de waarborgsom aan de huurder terugbetaald worden. De verhuurder moet de huurder hierover schriftelijk informeren en een specificatie toesturen.

In de rechtspraak werd een hogere waarborgsom dan 2-3 maanden al gecorrigeerd naar een lagere waarborgsom van 2 maanden vanwege het feit dat een onredelijk voordeel verkregen werd door de verhuurder op grond van artikel 7:264 BW. Het surplus werd dan nietig verklaard.

De verhuurder moet de huurder schriftelijke informatie geven over de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld. Voor bestaande huurovereenkomsten geldt dat dit hieraan binnen 1 jaar na inwerkingtreding van deze wet moet worden voldaan door de verhuurder.

Verhuur aan arbeidsmigranten

Bij verhuur aan arbeidsmigranten geldt dat de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst schriftelijk dient te worden vastgelegd. Deze bepaling geldt alleen voor huurovereenkomsten aangegaan ná inwerkingtreding van deze wet.

Bovendien dient de informatie omtrent de rechten en plichten van de huurder voor zover niet al in de huurovereenkomst opgenomen, te worden verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. Voor huurovereenkomsten die aangegaan zijn vóór 1 juli 2023 geldt dat aan deze bepaling moet worden voldaan uiterlijk 1 oktober 2023.

Servicekosten bij huurovereenkomst

Indien servicekosten worden opgenomen in de huurovereenkomst: jaarlijks moet een kostenspecificatie aan de huurder verstrekt worden;

De verhuurder mag niet servicekosten in rekening brengen bij de huurder die niet in overeenstemming zijn met de artikelen 7: 259 BW en 7: 261 BW. Doet de verhuurder dat wel, dan kan de gemeente op basis van de Wet goed verhuurderschap handhavend optreden.

De verhuurder moet binnen 30 dagen na het eind van de huurovereenkomst de openstaande servicekosten met de waarborgsom verrekenen en het eventuele restant aan de huurder terugbetalen.

Deze bepaling is echter in strijd met artikel 7: 259 lid 2 BW, waarin staat dat de verhuurder de huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na elk kalenderjaar, een uitgesplitst overzicht van de servicekosten moet verstrekken. Hiermee is rekening gehouden met het feit, dat de verhuurder ook afhankelijk is van de energieleverancier die deze overzichten verstrekt.

Handhaving Wet goed verhuurschap

De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de bestuursrechtelijke handhaving van de Wet goed verhuurderschap. Hiertoe kunnen zij een waarschuwing opleggen, maar ook bestuursdwang toepassen, een bestuursrechtelijke boete opleggen en het beheer van de verhuurder tijdelijk overnemen.

Ook kan de gemeente besluiten de namen van verhuurders of de natuurlijke personen achter een verhuurbedrijf openbaar te maken als verhuurders ondanks de bestuursrechtelijke handhavingstools hun gedrag niet aanpassen.

Meer weten?

Voor meer informatie en/of indien u alvast de benodigde schriftelijke informatie die u aan de huurder dient te verstrekken wil ontvangen, neem dan contact op met Mirjam Koppe mkoppe@solutionsadvocaten.nl