Renovatie en de verhuiskostenvergoeding van woonruimte

Renovatie en de verhuiskostenvergoeding van woonruimte

Vorig jaar heeft de Minister De Jonge verduurzamingsplannen aangekondigd. In die plannen is opgenomen dat verhuurders (woningcorporaties en particuliere verhuurders) vanaf 2030 geen woningen meer mogen verhuren met energielabel E, F of G. Dit onderdeel zal ertoe leiden dat veel huurwoningen verduurzaamd moeten worden. Het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen zal in de regel gezien worden als de renovatie van een huurwoning.

Renovatie en verhuiskostenvergoeding

De wet schrijft namelijk voor dat het bij een renovatie moet gaan het om de sloop en nieuwbouw of om gedeeltelijke vernieuwing van de woning. Gedeeltelijke vernieuwing kan een verandering of toevoeging zijn. Herstel van de fundering en vervangen van de vloer zijn voorbeelden van geen renovatie en het aanbrengen van een mechanische ventilatie en HR++ glas zijn wel voorbeelden van een renovatie. Om huurwoningen te renoveren moet de verhuurder een redelijk renovatievoorstel doen aan alle huurders van woningen in een complex. Zijn de huurders met dit voorstel akkoord, dan kan de verhuurder de woningen renoveren.

In sommige gevallen zullen huurders moeten verhuizen om de renovatie te laten plaatsvinden. De wet schrijft voor dat de verhuurder bij zo’n noodzakelijke verhuizing bijdraagt in de kosten van de verhuizing. De bedoeling hiervan is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens de verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in de woning kan verblijven. Om discussie te voorkomen over de hoogte van de kosten van verhuizing is er een minimumbedrag vastgesteld die de verhuurder aan de huurder moet betalen. Die bedraagt in 2023 €7.156.

In de rechtspraak is bepaald dat de verhuurder deze verhuiskostenvergoeding niet hoeft te betalen wanneer zij andere woonruimte aanbiedt waar de huurder tijdelijk naar toe kan verhuizen. De verhuurder voorkomt dan namelijk dat de huurder kosten moet maken om te verhuizen. Het moet dan gaan om volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage.

Verhuizen

Terug naar de hoofdregel: als de huurder wegens een renovatie moet verhuizen, betaalt de verhuurder een verhuiskostenvergoeding. Vervolgens is de vraag gesteld, wanneer is er sprake van een verhuizing. Er zijn natuurlijk evidente gevallen waar huurders hun inboedel mee moeten verhuizen naar een andere woning. De verhuurder betaalt dan de verhuiskostenvergoeding. Maar kan het meenemen van enkele persoonlijke spullen om vervolgens bij vrienden te logeren ook gezien worden als een verhuizing? De Hoge Raad beantwoordt die vraag bevestigend. Hij overweegt in het arrest van 15 september 2023:

Uit de parlementaire geschiedenis kan daarnaast worden afgeleid dat – indien sprake is van een noodzaak tot verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW – de huurder éénmaal recht heeft op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt, en dat de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. Voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten. Niet vereist is dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist. Uit het voorgaande volgt dat het feit dat de huurder tijdelijk bij vrienden gaat logeren en niet meer meeneemt dan enkele persoonlijke voorwerpen, niet uitsluit dat van een verhuizing sprake is.

Hieruit kan afgeleid worden dat de huurder, als hij de woning uit moet om de renovatie te laten plaatsvinden en de verhuurder geen volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aanbiedt, in de regel recht heeft op de minimumbijdrage van € 7.156. Het maakt hiervoor niet uit of de huurder zijn hele inboedel dan wel enkel zijn tandenborstel meeneemt. Verhuurders krijgen hierdoor een flinke prikkel om bij renovaties alternatieve woonruimte aan te bieden waar de huurder in kan verblijven.

Heeft u advies nodig bij het uitvoeren van een renovatie of ondergaat u een renovatie. Neem dan contact met op en dan bespreken we de juridische mogelijkheden.

Mr. P.J.A. de Jong

pjdejong@solutionsadvocaten.nl