Huurachterstand huurder / Ontbinding en ontruiming huurder woonruimte
Als u een woning heeft verhuurd aan een huurder en de huurder heeft 3 maanden of meer de huur niet betaald, dan is dat in principe genoeg grond om de huurovereenkomst te ontbinden.
Als een huurder niet vrijwillig vertrekken wil, dan moet u naar de rechter om een kort geding procedure te starten om de huurder te ontruimen. Een kort geding procedure is een spoedprocedure. Een kort geding procedure duurt maximaal 6-8 weken tot er zitting is en daarna wordt vonnis gewezen binnen meestal 2 weken.
Als u de huurovereenkomst ook ontbinden wil, dan moet u een bodemprocedure starten. Een bodemprocedure duurt in ieder geval 6-9 maanden maar kan ook langer duren.
Sinds 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening van kracht. Op grond van dit besluit moet u zich inspannen om contact te krijgen met de huurder en hem herinneren aan de huurachterstand. Dit geldt in principe zowel voor sociale verhuur als voor vrije sector verhuur.
Ook moet u de huurder wijzen op de mogelijkheden van schuldhulpverlening en tenminste één keer een herinnering hebben gestuurd over de huurachterstand. Zorg ervoor dat u dit schriftelijk doet zodat u kunt bewijzen dat u dit gedaan heeft.
In die herinneringsbrief moet u de huurder ook aanbieden met zijn toestemming zijn contactgegevens te delen met de gemeente.
Als u deze betalingsherinnering niet aan de huurder stuurt, dan loopt u risico dat de rechter de ontbinding niet toewijst.
Op grond van huidige rechtspraak kan de rechter namelijk de ontbinding toewijzen als er een huurachterstand is van 3 maanden of meer, tenzij de tekortkoming van de huurder de ontbinding niet rechtvaardigt. Als u de huurder niet tenminste één keer schriftelijk gesommeerd heeft te betalen en de huurder niet heeft gewezen op de mogelijkheid van gemeentelijke schuldhulpverlening en hem heeft aangeboden zijn contactgegevens te delen met de gemeente zodat hij hulp krijgt bij zijn schulden, dan is de kans reëel dat de rechter alsnog de vordering tot ontbinding en ontruiming afwijst.
Let hier dus goed op of laat deze brief door ons opstellen zodat u zeker weet dat hij juridisch juist is.
Let er ook goed op dat u alle gebreken waarover de huurder geklaagd heeft binnen redelijke termijn herstelt. Als u dat namelijk niet doet, dan kan een huurder een tegeneis instellen in de procedure en proportionele huurverlaging vorderen vanaf de datum dat hij geklaagd heeft over het gebrek. De huurder van een sociale huurwoning kan dan maximaal 6 maanden huurverlaging krijgen, de huurder van een huurwoning in de vrije sector vanaf de dag dat hij over het gebrek heeft geklaagd tot de eerste van de maand nadat het gebrek hersteld is.
Deze tegeneis kan er voor zorgen dat er netto geen huurachterstand is of minder dan 3 maanden, waardoor de rechter de huurovereenkomst niet ontbindt. Het is dus belangrijk ervoor te zorgen dat substantiële gebreken tijdig hersteld worden.
Ik hoop dat u met deze informatie u goed geholpen heeft. Mocht u verder advies en rechtsbijstand willen, neem dan contact op met ons op 035-2003480 of mkoppe@solutionsadvocaten.nl
Terug naar overzicht
Geplaatst op 11 februari 2023
