Leegstandbeheer: zo voorkomt u huurbescherming van tijdelijke bewoner

Leegstandbeheer: zo voorkomt u huurbescherming van tijdelijke bewoner

Wilt u uw leegstaande vastgoed tijdelijk laten bewonen?  Dan kunt u met de bewoner een gebruiksovereenkomst (of anti-kraak of bruikleenovereenkomst) sluiten. Deze overeenkomst zegt u op wanneer u uw pand weer nodig heeft. Belangrijk is dan wel dat u met de bewoner niet onbedoeld tóch een huurcontract sluit. Gebeurt dat wel, dan heeft de bewoner namelijk recht op huurbescherming. In dit artikel leest u hoe dat kan en hoe u dit voorkomt.

Huurbescherming bij bruikleen: hoe kan dat?

Soms heeft de bewoner waarmee u een gebruiksovereenkomst sluit, toch recht op huurbescherming. Dat heeft te maken met de afspraken die worden gemaakt. Hoe zit dat?

Geen tegenprestatie bij bruikleen

Een belangrijk kenmerk van de bruikleenovereenkomst is, dat de gebruiker geen vergoeding betaalt in ruil voor het gebruik. De bewoner gebruikt het pand bij bruikleen dus ‘om niet’ (oftewel: voor niets). Wordt er wel een tegenprestatie gevraagd voor het gebruiksrecht van de bewoner? Dan is sprake van een huurovereenkomst. De bewoner heeft in dat geval dus recht op huurbescherming.

Geldt een niet-marktconforme tegenprestatie ook als huur?

In de praktijk spreken partijen vaak een lage (niet-marktconforme) tegenprestatie af. Zo moet worden voorkomen dat de gebruiksvergoeding tóch als een huurprijs wordt gezien. In de meeste gevallen komt de eigenaar die een dergelijke afspraak heeft gemaakt echter van een koude kermis thuis. In de rechtspraak is namelijk al meerdere keren bevestigd dat de hoogte van de vergoeding niet bepaalt of er wel of geen sprake is van huur.

Voorbeeld: gebruiksvergoeding van € 150

Zo oordeelde de rechter bijvoorbeeld dat er tóch een huurcontract ontstaat met een niet-marktconforme gebruiksvergoeding van slechts € 150,-. De rechter geeft daarvoor een aantal argumenten:

• De bedoeling van partijen om een gebruiksovereenkomst te sluiten, bepaalt niet welke regels er van toepassing zijn. Met de enkele afspraak dat sprake is van een gebruiksovereenkomst waarop de huurregels niet van toepassing zijn, voorkomt u dus niet dat de bewoner geen beroep kan doen op huurbescherming.
• De afspraken over de rechten en plichten van beide partijen zijn beslissend voor de vraag welke wettelijke regels van toepassing zijn. Moet de bewoner een tegenprestatie betalen in ruil voor het gebruik van het pand? Dan wordt daarmee voldaan aan de wettelijke omschrijving van huur. Daarmee is dus sprake van een huurovereenkomst.
• De gebruiksvergoeding van € 150 is voldoende substantieel om als huurprijs te worden gezien. Dat is alleen anders als écht sprake is van een symbolisch bedrag. Van een symbolisch bedrag is echter alleen sprake als de gebruiksvergoeding gelijk kan worden gesteld aan een vergoeding ‘om niet’ en dus geen reële betekenis heeft.

3 tips bij het voorkomen van huurbescherming

Wilt u wel dat de tijdelijke bewoner een vergoeding betaalt, maar voorkomen dat er onbedoeld een huurcontract ontstaat? Houd dan rekening met de volgende tips:

1. Benoem dat de betalingsverplichting van de bewoner betrekking heeft op de exploitatiekosten en (dus) niet gelijk kan worden gesteld met huur.
2. Neem op dat de huurder geen recht heeft op huurbescherming. Leg daarbij ook uitdrukkelijk uit waarom dat zo is. Namelijk omdat het beoogde gebruik van tijdelijke aard is én omdat de bewoner geen tegenprestatie verschuldigd is.
3. Geef specifiek aan welke kosten met de bruikleenvergoeding worden gefinancierd. Denk bijvoorbeeld aan beheer, communicatie, incasso, administratie en onderhoud.

Zeker weten dat uw gebruiksovereenkomst niet tóch een huurovereenkomst is? Neem dan contact met mij op. Ik help u graag verder.

tel.: 035 – 2003480
email: mkoppe@solutionsadvocaten.nl