Huurbeëindiging

Bij (ver)huur van bedrijfsruimte geldt dat huurders een wettelijke termijnbescherming hebben van 5 + 5 jaar. De wettelijke opzegtermijn is 1 jaar en de opzegging dient te worden gedaan door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.

Partijen kunnen ook een proefperiode van 2 jaar afspreken. Als niet opgezegd wordt, gaat de huurovereenkomst stilzwijgend over in een huurovereenkomst voor een periode van 5 jaar, waarbij de eerste 2 jaar van deze eerste 5 jaar afgetrokken wordt.

Na afloop van de eerste 5 jaar kan de verhuurder alleen opzeggen op grond van slechte bedrijfsvoering door de huurder of dringend eigen gebruik door de verhuurder. Onder dringend eigen gebruik wordt ook verstaan een renovatie die zonder huurbeëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is. Het enkele feit dat een verhuurder het bedrijfspand verkopen wil is geen grond voor eigen gebruik.

Na het einde van de tweede termijn van 5 jaar kan de verhuurder opzeggen op grond van slechte bedrijfsvoering door de huurder of dringend eigen gebruik door de verhuurder. Ook kan opgezegd worden op grond van een belangenafweging tussen huurder en verhuurder, het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en omdat de verhuurder een bestemming wil verwezenlijken krachtens een geldend bestemmingsplan.

De huurder kan na elke termijn van 5 jaar altijd opzeggen, uiteraard met inachtneming van de opzegtermijn.

Als een huurder na een opzegging door de verhuurder niet binnen 6 weken schriftelijk akkoord gaat met huurbeëindiging (beëindiging van de huurovereenkomst), moet de verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst bij de rechter starten om een einde te maken aan de huurovereenkomst. De huurovereenkomst loopt door totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist in de zaak.

De strikte regels voor opzegging gelden alleen als één van beide partijen eenzijdig de huurovereenkomst wil opzeggen. Uiteraard kunnen huurder en verhuurder in onderling overleg besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt op 1 juli 2016 kunnen verhuurders en huurders een tijdelijk huurcontract afsluiten dat aan het eind van de huurperiode zonder opzegging eindigt. Voorheen was óók in het geval van een tijdelijk huurcontract een wettelijke opzeggingsgrond vereist.

Een huurcontract voor bepaalde tijd mag echter maar één keer afgesloten worden; bij elke verlenging geldt dat de huurovereenkomst automatisch omgezet is naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Als het gaat om een zelfstandige woonruimte kan maximaal 2 jaar tijdelijk verhuurd worden. Bij onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld studentenkamers) kan de tijdelijke huurperiode maximaal 5 jaar bedragen.

Ondanks dat geen opzegging meer nodig is bij dit soort tijdelijke huurcontracten, moet de verhuurder wel tussen 3 maanden en 1 maand vóór het aflopen van de huurperiode een schriftelijke kennisgeving aan de huurder sturen dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. Doet de verhuurder dat niet, dan zit hij vast aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Een ander belangrijk punt is dat de huurder bij dit soort tijdelijke contracten altijd tussentijds op kan zeggen. De verhuurder kan dat echter niet.

Als een huurder een huurachterstand heeft en/of te laat de huur betaalt, pleegt hij wanprestatie. Op grond van vaste rechtspraak is deze wanprestatie echter pas reden om de huurovereenkomst te ontbinden, als er tenminste 3 maanden huurachterstand is. In dat geval hoeft de huurovereenkomst niet opgezegd te worden.

Als de huurder niet akkoord gaat met een beëindiging van de huurovereenkomst, kan een verhuurder alleen via een procedure bij de rechter ervoor zorgen dat de huurder het gehuurde ontruimen moet en dat de huurovereenkomst ontbonden wordt. Bij een spoedeisend belang kan de ontruiming in een kort gedingprocedure gevorderd worden.

Heeft u verdere hulp nodig met betrekking tot het beëindigen van het van het huurcontract of andere zaken omtrent huurbeëindiging? Neem contact op met een van onze huurrecht advocaten.